¿Cómo la urbanización privada puede ayudar en la recuperación del daño causado por el huracán Katrina?

Pese a que la temporada de huracanes está concluyendo, la probabilidad de que poderosos huracanes tales como el Katrina y el Rita azoten la costa sudeste del Atlántico o del Golfo de los Estados Unidos es nuevamente inevitable. En verdad, en un reciente artículo aparecido en la revista Science los meteorólogos informaron que durante los pasados 35 años los huracanes de categoría 4 y 5 se han incrementado en un 80 por ciento en todo el mundo. No obstante los riesgos, tanto los urbanizadores como los residentes están intentando construir y reconstruir cerca de las costas del país.

Al tiempo que los gobiernos federal, estaduales y locales se preparan para gastar miles de millones de dólares a lo largo de la devastada Costa del Golfo, una mayor protección contra las inundaciones resulta una obvia prioridad. Paro tan importante como ello es la circunstancia de que deberían ser empleados incentivos de mercado para alentar estrategias de reconstrucción más sabias. Los urbanizadores privados, más que los programas gubernamentales, pueden ser capaces de contribuir a los esfuerzos de la reconstrucción de un modo que minimice el riesgo ante futuras tormentas y de proporcionarle a los residentes mejores amenidades medio ambientales.

En las dos últimas décadas las comunidades residenciales gobernadas privadamente, a menudo denominadas urbanizaciones de interés común (CID es su sigla en inglés), se han convertido en la forma habitacional predominante en muchas de las áreas de más rápido crecimiento del país. Las CID emplean contratos explícitos entre los residentes para seleccionar las clases de políticas y de comodidades que los gobiernos locales tradicionalmente determinan. Las CID reglamentan el uso de la propiedad, proveen de servicios locales solventados a través de impuestos, y son propietarias colectivamente de playas, parques, piscinas, lagos y edificios. En los Estados Unidos, el 80 por ciento de los nuevos desarrollos habitacionales son CID, y aproximadamente el 18 por ciento de la población del país vive actualmente en una de las 274.000 urbanizaciones de viviendas CID. Aproximadamente 46.000 CID son comunidades cerradas que restringen el acceso.

Numerosas urbanizaciones de interés común construidas a lo largo del sur de la costa atlántica sobre una barrera de islas tales como Seabrook, Hilton Head, y Dewees, proporcionan pautas importantes para el desarrollo post-Katrina. Estas populares comunidades no solamente ofrecen seguridad, sino también protección para los espacios verdes, la fauna, y las playas. Por ejemplo, convenios sobre muchas de estas barreras de islas les exigen a los residentes construir sus casas más lejos de las playas que lo que requiere la ley estadual, permitiendo que los medanos acumulen arena, lo cual ofrece una mayor protección ante los huracanes. Además, varias comunidades cultivan plantas de arroz costero a fin de proteger a los medanos y alientan políticas que resguardan el medio ambiente.

La razón por la cual las CID funcionan es simple. Sus residentes observan una conexión directa entre los costos de la protección medio ambiental y los beneficios resultantes. En contraste, en la comunidades tradicionales, aquellos que pagan por una protección medio ambiental se encuentran por lo general ampliamente dispersos a través del país.

Existe otra diferencia vinculada con esto. Las comunidades que no son CID albergan a individuos que usufructúan de los beneficios sin incurrir en los costos (en inglés se los denomina “free riders”), lo cual desalienta la provisión de amenidades colectivas. Por ejemplo, si algunos residentes construyen un dique para protegerse contra las inundaciones, otros tienen un incentivo para sentarse cómodamente y observar sin solventar nada de ese costo, en virtud de que saben que su propiedad estará protegida junto con la de sus vecinos. La injusticia de esta situación provoca que el grupo que desea controlar las inundaciones se encuentre menos dispuesto a iniciar sus esfuerzos. El efecto neto es el de que son construidos menos diques. Sin embargo, las CID están constituidas por residentes que tienen un pensamiento común sobre dichas cuestiones. Los nuevos residentes compran, a sabiendas de que estarán pagando aranceles y tasas por bienes medio ambientales tales como el control de las inundaciones. Después de todo, los individuos que eligen vivir en áreas riesgosas, como las zonas costeras, deberían estar dispuestos a afrontar el costo de sus decisiones.

Claramente, los seres humanos desean un agua y aire limpios, vistas panorámicas y su propio espacio. En la medida que suben los ingresos, la demanda por estas comodidades medio ambientales también se incrementa. Nuestra experiencia con las CID demuestra que los urbanizadores, mediante la propiedad o el control de parcelas de tierra que componen la comunidad, son capaces de incluir atractivos medio ambientales junto con los otros activos del lugar y de recuperar sus costos mediante los precios más altos de los lotes. Los compradores y vendedores de inmuebles se involucran de manera voluntaria en transacciones que proporcionan acervos medio ambientales tales como el control de las inundaciones, espacios verdes, y amplias playas.

Esta es la solución de mercado para proporcionar bienes medio ambientales, y la misma ofrece una estratagema para la recuperación tras el paso del huracán Katrina. Además, al alentar a las CID podemos estimular el crecimiento de un nuevo urbanismo, el cual es un modelo de diseño que crea un vecindario auto-contenido con casas, tiendas, y lugares de trabajo muy próximos los unos de los otros. Nos predispondría a alentar a los urbanizadores privados para que piensen en esos términos cuando comiencen a reconstruir la Costa del Golfo que fuera dañada por la tormenta.

Traducido por Gabriel Gasave