Entendiendo las razones de los altos precios de las viviendas

Es difícil que pase mucho tiempo sin que encontremos una columna en los periódicos quejándose respecto de un colapso inmediato de la “burbuja habitacional.” Sin embargo, cuando observamos a los precios de las viviendas en general, hay poca evidencia de una burbuja a escala nacional. Existen en cambio, muchos mercados localizados que se aprecian rápidamente. Las causas de esa apreciación pueden variar. Algunos mercados pueden tener burbujas, otros probablemente no.

Las tasas de interés de los prestamos hipotecarios para viviendas en los Estados Unidos han estado cerca de los niveles históricos más bajos durante los pasados años. Esto sin lugar a dudas ha mantenido a los pagos deprimidos y ha ayudado a empujar hacia arriba a los precios de las viviendas. No obstante ello, no ha provocado una “burbuja” en el ámbito nacional. De 1999 a fines de 2004, la media del precio de venta de una casa se apreció a una tasa apenas por debajo del siete por ciento. Ese es un buen crecimiento, pero no indica una burbuja nacional. En verdad, después de ajustarlos por inflación, 12 estados tenían realmente precios más bajos al final del periodo de cinco años que los que tenían al comienzo del mismo.

El alza del precio de las viviendas ha acontecido solamente en estados y regiones metropolitanas en particular. Tan solo ocho estados han visto incrementarse sus precios reales en un 50 por ciento o más desde 1999 hasta el comienzo de 2005. Incluso dentro de los estados, los que han experimentado gran parte del incremento son a menudo mercados localizados. Ciudades como Boston, Washington D.C., Miami, Las Vegas, y San Francisco han sufrido incrementos sustanciales sobre una base que ya era cara. Cada mercado posee factores tanto nacionales como locales que influyen en sus precios. En algunos casos, estos factores justifican incluso los precios muy altos que observamos en la actualidad.

El Area de la Bahía de San Francisco, ofrece un interesante caso de estudio. Con el precio promedio de una vivienda en $644,000 y una apreciación del 18 por ciento durante el año pasado, muchos temen que este sea el principal ejemplo de una burbuja. Pese a ello, no se trata de una moda de compradores especulativos, los cuales han elevado aquí los precios. Tampoco se trata de la disponibilidad de nuevos productos hipotecarios. Seguramente, que los prestamos que no exigen nada en concepto de anticipo y que cobran solo el interés han ayudado a que más compradores demanden hogares, de los que hubiesen existido bajo otras condiciones, pero frente a una demanda mayor, los precios solamente se han elevado debido a que los constructores no ha expandido la producción lo suficientemente rápido como para abastecer a esta mayor demanda.

El Area de la Bahía no se encuentra maldecida con un faltante de tierra. La misma abunda. Pero a los constructores no se les permite edificar en ella. Más de un millón de acres, casi un cuarto de la tierra total de la región, está constituida por parques públicos, playas, montañas, bosques o espacios verdes que son propiedad del gobierno estadual o federal, o por tierras de cultivo, tierras húmedas, hábitat naturales o cuencas protegidas. Todas están vedadas al desarrollo. La tierra que se encuentra “disponible” para el desarrollo es severamente restringida. Las ciudades de la región imponen una extensa zonificación de los lotes, limitan los permisos de edificación, imponen largos plazos de espera y demoras, y aplican límites al crecimiento urbano a fin de limitar el desarrollo.

El sesenta por ciento de las ciudades del Area de la Bahía no están produciendo las suficientes viviendas como para cumplir con las pautas estaduales de su “participación justa.” Hasta la década de 1970, los precios de las viviendas en California estaban en línea con los promedios nacionales. Fue solamente cuando se comenzaron a adoptar controles sobre el uso de la tierra y sobre el crecimiento urbano que los precios empezaron a subir. Durante los últimos 20 años, el número de restricciones gubernamentales sobre la construcción solamente se han incrementado. A medida que los controles al crecimiento se han estrechado, los precios han escalado.

A pesar de que California fue uno de los primeros estados en adoptar las restricciones al crecimiento, estos tipos de ordenanzas existen en la actualidad en varios mercados de la vivienda. Los economistas Edward Glaser de Harvard y Joseph Gyourko de la University of Pennsylvania estudiaron el efecto que las restricciones gubernamentales tienen sobre el precio de las viviendas en un número de mercados alrededor del país. Encontraron que el 90 por ciento de la diferencia entre el costo de la construcción física y el precio de los nuevos hogares, podía ser atribuido a las restricciones gubernamentales sobre la construcción. Tan solo el 10 por ciento de esa diferencia se debía intrínsicamente a la escasez de tierra.

Las restricciones gubernamentales sobre la edificación no pueden explicar todos los mercados con precios altos del país. Las Vegas y Miami parecieran ser las excepciones, donde la nueva construcción se ha expandido rápidamente pero los precios aún suben. En estos casos, las burbujas especulativas pueden estar funcionando. En Miami tanto como la mitad de los compradores de departamentos nuevos, revenden las unidades antes de haberse tan siquiera mudado a ellas.

Los mercados de la vivienda son guiados por factores diversos. Si las tasas de interés suben o si tenemos una recesión, eso puede perjudicar a los precios en varios mercados. Aquellos más en riesgo serán los mercados en los cuales la especulación ha sido mayor. Otros mercados, empujados por las restricciones a la oferta, no observarán un gran descenso y pueden apenas disminuir su apreciación. En esos mercados, el riesgo consiste en que el gobierno rápidamente alivie las restricciones. En el clima político de California al menos, ese no es un acontecimiento probable.

Traducido por Gabriel Gasave