La Ciudad de San José debería abolir sus exigencias sobre la vivienda económica

El ayuntamiento de la ciudad de San José, California, sabiamente redujo el porcentaje exigido de viviendas económicas en los nuevos edificios del centro, de un 20 a un 15 por ciento, equiparándolo con el que rige a nivel estadual. Pero el municipio debería ir aún más lejos. La exigencia debería ser reducida de forma permanente y a la vez extendida de modo que abarque a todos los tipos de edificación de viviendas.

Cuando más casas y apartamentos son construidos, la presión alcista sobre los precios de las viviendas disminuye, volviendo más accesibles todas las clases de hogares. Si la edificación se encuentra limitada, los compradores pujan unos contra otros y elevan los precios para todos. El hecho de establecer controles de precios sobre el 20 por ciento de las unidades nuevas para volverlas accesibles para los compradores de ingresos bajos a moderados, implica imponerles las pérdidas a los constructores. Dado que los constructores tienen que aceptar estas pérdidas para poder obtener el permiso de edificación del resto del emprendimiento, estas exigencias terminan actuando como un impuesto sobre los constructores que desalienta la producción de nuevas casas.

El economista Edward Stringham y yo, publicamos recientemente un informe, Housing Supply and Affordability: Do Affordable Housing Mandates Work? En el mismo examinábamos el Área de la Bahía de San Francisco a fin de descubrir la envergadura de este impuesto de la vivienda económica y de ver en cuánto el mismo restringe la oferta de nuevos hogares. En una ciudad promedio del Área de la Bahía el impuesto efectivo sobre el valor de mercado de cada vivienda se encontraba por encima de los $44.000. La construcción de nuevos hogares declinó un 31 por ciento en promedio durante el año posterior al cual el requisito de la vivienda económica fuera adoptado.

Una morigeración de las exigencias de San José con respecto al porcentaje de viviendas económicas en los nuevos emprendimientos de edificios, es predecible que genere tres nuevos edificios, los que proporcionarán unas 533 unidades adicionales en el centro de la ciudad. Un logro significativo para una zona céntrica que en la actualidad no tiene ni un solo edificio residencial. La misma probablemente aliviará las presiones de los precios en otros condominios del centro y beneficiará a los comercios de las proximidades. Más puede hacerse aún.

Si la reducción se volviese permanente, más edificios podrían construirse. Si la exigencia es suavizada para otras formas de vivienda en todas las áreas de la ciudad, muchas más que esas 533 nuevas unidades serían construidas. Con una mayor oferta de viviendas a lo largo y ancho de la ciudad, todos los potenciales compradores de casas se beneficiarían con las mayores oportunidades y los precios más bajos, no tan sólo aquellos compradores con una preferencia por vivir en el centro.

Las recientes reducciones de carácter permanente por parte de la ciudad de Watsonville de los requisitos sobre la vivienda económica en todo su ejido, evidencian cuanto puede beneficiarse una ciudad. En 1990, Watsonville sancionó una ordenanza sobre las viviendas económicas, la cual exigía que el 25 por ciento de los nuevos hogares tuviesen su precios controlados para tornarlos asequibles para aquellos compradores de ingresos bajos a moderados. Esa decisión trajo como resultado emprendimientos no lucrativos durante casi diez años. En 2000, cuando dicho requisito fue finalmente reducido, el stock total de viviendas de la ciudad se incrementó en casi un 12 por ciento.

Atemperar el control respecto de las viviendas económicas por parte de las autoridades de San Jose sobre los edificios en la zona del centro, es un paso en la dirección correcta. La alcaldía debería hacer permanente a dicha reducción y extenderla a efectos de que la misma incluya a todas las clases de viviendas en la ciudad.

Traducido por Gabriel Gasave