Oakland dificulta la posibilidad de acceder a una vivienda

Las selectas recomendaciones de la Comisión de Vivienda de Oakland—divulgadas en un informe de 105 páginas tras meses de deliberación—serán, de ser implementadas, un desastre para la posibilidad de acceder a una vivienda. Ignoran las leyes de la economía, el sentido común e incluso los hallazgos más importantes del propio consultor de la comisión.

Fui el único economista de la comisión. Asistí a sus reuniones hasta junio, cuando me mudé lejos del área. Habría objetado vigorosamente el informe de la comisión, sí hubiese permanecido en ella, en virtud de que estoy convencido de que las recomendaciones de la comisión harán que las viviendas de Oakland resulten mucho menos accesibles.

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles es probablemente el ataque más obvio de la comisión contra la posibilidad de acceso a una vivienda. La comisión procura un nuevo impuesto del 1,5 por ciento sobre la venta inicial de cada nuevo hogar a fin de recaudar dinero para el desarrollo de viviendas económicas. Dadas las propias presunciones de la Comisión respecto de los precios de las casas, eso representa un impuesto de ¡hasta 7.500 dólares por casa!

La comisión también recomienda una ordenanza sobre “zonas de inclusión” que exija a los constructores ofrecer entre el 5 y el 20 por ciento de sus unidades a tasas por debajo de las del mercado.

Debido a que los constructores pagan el costo de proporcionar las unidades subsidiadas, deben distribuir esos costos entre las restantes unidades valuadas conforme el mercado.

¿Cuán grande será el impuesto de inclusión de Oakland? El selecto informe no lo dice, pero el Hausrath Economics Group, el consultor contratado por la ciudad, informó su estimación a la Comisión, inserto en la Tabla D-8 de un “apéndice técnico”. La respuesta: entre 6.900 y 17.000 dólares por unidad, dependiendo del tipo de construcción durante los dos primeros años después de que la propuesta se convierta en ley. De allí en adelante, el impuesto rondará entre los 12.400 y los $51.700 dólares por unidad.

La carga de pagar explícitos impuestos a las transferencias e implícitos impuestos de inclusión está soportada por una combinación de compradores, vendedores de tierra y constructores al precio de mercado. En mayo pasado les pedí a los consultores de Hausrath que estimaran cuánto de esta carga tributaría se traduciría en precios más altos para las casas, pero carecían de las capacidades para calcularlo y el personal de planificación de la ciudad claramente no estaba interesado en descubrirlo.

Por suerte, podemos predecir las consecuencias generales de los impuestos sin conocer la exacta magnitud de su impacto.

-En la medida que quienes compren casas al precio del mercado sean los que asuman la carga, la vivienda se volverá de manera directa menos accesible.

-En la medida que los constructores soporten la carga tributaria, se verán desalentadas las nuevas construcciones.

-En la medida que el impuesto deprima los valores de la tierra, los propietarios de tierras tenderán a ofrecerla para usos no-residenciales, disminuyendo así la cantidad de nuevas viviendas disponibles e incrementando los precios.

¿Qué tipos de emprendimientos edilicios desaparecerán en Oakland si una ordenanza de inclusión es promulgada? El consultor encontró que la ordenanza desalentará de forma desproporcionada a las casas contiguas y en línea y a los condominios de poca altura en el este y oeste de Oakland—en otra palabras, a las viviendas más accesibles.

El estudio del consultor también demostró que durante los dos primeros años de vigencia de la ordenanza, probablemente no serán construidos condominios de pocos pisos y la construcción de casas contiguas y en línea difícilmente sería posible.

Después de dos años, cuando la ordenanza se torne más gravosa, no solamente estos dos tipos de desarrollo desaparecerán del este y oeste de Oakland, sino que también sufrirá la construcción de condominios de mediana altura en el centro, según estimaciones del consultor.

El selecto informe oficial desvirtúa todo esto cuando sostiene que las revisiones a la ordenanza realizadas por la comisión “harán posible el desarrollo de todos los prototipos de vivienda actualmente factibles en el mercado de hoy día” (pág. 8). Eso sencillamente no es lo que sostiene la Tabla 16 del estudio del consultor. La realidad es que las selectas recomendaciones de la comisión desalentarán las nuevas viviendas, particularmente la de hogares económicos.

El informe oficial fue redactado por los defensores a ultranza de las zonas de inclusión entre el personal de planificación de la ciudad y nunca fue exhibido a la totalidad de la comisión para su aprobación. Afortunadamente, sí uno observa todos los documentos, incluido el estudio del consultor, la información se encuentra allí. La ordenanza propuesta será un desastre para el acceso a la vivienda en Oakland y debería ser rechazada.

Traducido por Gabriel Gasave