España: ¿Saben los socialistas que están reventando el acceso a la vivienda?

La amalgama de partidos socialistas, neocomunistas y nacionalistas periféricos que sustenta al gobierno de Pedro Sánchez Pérez-Castejón, lleva seis años experimentando unas políticas que constriñen la oferta de vivienda, encarecen los precios para una demanda creciente en algunas zonas y, por ende, imposibilitan una asignación razonable de la propiedad (o el uso/alquiler) de estos bienes a personas que viven o quieren vivir en España. Especialmente aquéllas que quieren afincarse en las principales zonas urbanas del país, donde se concentran las actividades económicas que requieren más empleados, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y otras ciudades.

No significa esto que el acceso a la vivienda antes del asalto al poder central del Estado por parte de la banda que atisbó el malogrado Albert Rivera, fuera parangonable al nivel de salarios y precios de otros bienes en España. Lo que ocurre ahora no deja de ser un trasunto de numerosas intervenciones y regulaciones que han ido asentándose a lo largo de un tiempo muy dilatado, más otras impulsadas a partir de 2018 que han menospreciado olímpicamente el conocimiento económico más elemental[1].

Es por esto por lo que dedicaré este primer análisis a repasar la situación previa, mientras que, en otro segundo, abordaré la legislación motorizada y supersónica, con un contenido material confiscatorio y anticonstitucional, que han desplegado el gobierno y la mayoría que lo sustenta.

De esta manera, en lo que podría llamarse la herencia recibida, el gobierno entrante se encontró con una España que comenzaba a salir de la crisis, a principios del año 2018. Como dice Juan Ramón Rallo Julián [después del estallido de la burbuja inmobiliaria y el rescate de las cajas de ahorro  que formaban casi la mitad del sector financiero español ] para ese momento el sector privado español ya se había desapalancado extraordinariamente[2], al contrario que el sector público. Por otro lado, el modelo productivo había conseguido relegar a la construcción y a las actividades financieras a un peso del 5,8 % y 4,1 % del PIB respectivamente, frente a otros sectores que aumentaron su participación en la producción de bienes y servicios.

Pues bien, junto a la influencia que ejercen sobre los precios la expansión crediticia y la inflación subsiguiente – auspiciadas por los bancos centrales y los gobiernos que se endeudan – las inversiones para urbanizar y edificar terrenos (así como la rehabilitación o reconstrucción del parque existente) actúan como primeros catalizadores de la oferta de vivienda, tanto para la transmisión de su propiedad como para su puesta en alquiler ulterior.

El paso por el gobierno del Partido Popular dirigido por Mariano Rajoy Brey, no había supuesto ningún cambio del régimen jurídico aplicable. Antes al contrario, sirvió para consolidar un modelo tan dirigista,  que la economía de mercado[3] apenas mantenía algunos vestigios en el ámbito inmobiliario.

A grandes rasgos, el sistema continuaba el modelo urbanístico perfilado por la Ley del Suelo de 1956, el texto refundido de 1976[4] y sus reglamentos de desarrollo de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, aprobados en 1978. Para mayor oprobio, lejos de promover una reforma del urbanismo liberalizadora del mercado de suelo y garantizar un contenido  del derecho de propiedad por directa aplicación de la Ley, el presidente del gobierno mencionado consolidó vueltas de tuerca anteriores de José Luís Rodríguez Zapatero. Mediante la técnica de la refundación de textos se aprobó la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en 2015[5], blindando por mucho tiempo elementos tan perniciosos como la desvinculación total del derecho de edificación sobre el suelo objeto de propiedad, el agente urbanizador (art. 6 a) o la imposición de una lista exorbitante de deberes y cargas al derecho de propiedad que pueden motivar su privación por expropiación o venta forzosa (arts. 8 y 9).

En cualquier caso, el esquema general de esta legislación urbanística parte de la idea de “ordenación” del territorio, mediante mandatos administrativos (en lugar de orientaciones que permitan para atender necesidades locales) contenidos en instrumentos de planeamiento y de ejecución urbanística de ámbito municipal. Por eso los planes generales de ordenación urbana se aplican por los Ayuntamientos principalmente, después de un complejo procedimiento de aprobación en el que intervienen actualmente las Comunidades Autónomas. Así estos planes clasifican el suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable)[6] con un régimen jurídico muy diferenciado a la hora de permitir la urbanización y la subsiguiente edificación; determinan los elementos fundamentales de la estructura general y establecen el programa para su desarrollo y ejecución. Sus previsiones abarcan el reparto de beneficios y cargas entre los propietarios de los terrenos que entraran en el proceso de urbanización, de manera que en cada zona de actuación se les imponen cesiones gratuitas de suelo para las calles, parques y equipamientos públicos muy dispares y para constituir una “reserva de suelo” para que el Ayuntamiento respectivo. A esas cargas se suma la obligación para los promotores de reservar porcentajes de las parcelas resultantes para viviendas de protección oficial.

Así pues en el ámbito inmobiliario concurren competencias legislativas exclusivas del estado ( respecto a la “legislación civil” y la “regulación de las condiciones básicas”, según el art. 149.1.8ª CE) y de las CC.AA ( respecto a la “ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”, según el Art. 148.1.3ª CE y los estatutos de autonomía). La ejecución corresponde a las CCAA y sus Ayuntamientos respectivos. La evolución de estas competencias ha propiciado la invasión del derecho administrativo (ahora autonómico) sobre el derecho civil (privado) competencia exclusiva del Estado. No obstante, hasta donde conozco, los derechos administrativos autonómicos comparten las categorías y los conceptos planificadores surgidos en 1956.

Se da la extraña paradoja de que uno de los países de Europa con la densidad de población más baja y mayor abundancia de suelo disponible – bien es cierto que con disparidades extremas- la intervención de los poderes públicos ha provocado artificialmente la escasez del terreno apto para ser urbanizable o edificable.

Expuesta la situación respecto al primer pilar regulatorio que incide en las posibilidades de acceso a la vivienda, conviene repasar cual era la situación del segundo, el alquiler o arrendamiento de vivienda, antes del año 2018. Precisamente en la regulación de este mercado se observa la peor evolución de los dirigentes del PSOE, por no hablar de sus aliados.

En efecto, frente a la Ley de Arrendamientos Urbanos del franquismo, que consagraba una duración del contrato a perpetuidad a opción del inquilino y sus descendientes y unas rentas controladas, bastó que el artículo 9 de Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer[7]) suprimiera la prórroga forzosa en los contratos que se celebraran a partir de su entrada en vigor para que, de repente, la oferta de viviendas en alquiler se incrementase notablemente en las ciudades españolas. Salvadas las distancias y el tiempo, aquella espita tuvo consecuencias similares al decreto de necesidad de urgencia 70/2023, que dictó el presidente argentino Javier Milei el año pasado.

Posteriormente, los mismos socialistas dieron un paso atrás, con la aprobación de una ley de nueva planta del año 1994. Esta regulación retomó la prórroga legal forzosa del contrato de alquiler de vivienda para el arrendador durante un período de cinco años y un régimen transitorio de veinte años para la actualización de las rentas congeladas por los sucesivos decretos dictados durante el franquismo.

Y, finalmente, el gobierno de Mariano Rajoy Brey promovió un pequeño retoque, mediante la Ley 4/2013, que redujo la prórroga forzosa legal a una duración de tres años y bendijo el intervencionismo autonómico en los arrendamientos de vivienda de temporada -so capa de sus competencias en materia turística- que hasta ese entonces todo el mundo entendía sometidos al régimen de libertad de pactos del Código Civil.

En definitiva, antes de la llegada del gobierno despótico de Pedro Sánchez Pérez-Castejón, los empresarios y los particulares podían albergar la magra expectativa de que la propiedad de su vivienda – no así la de bienes intermedios- estaba amparada por el artículo 33 CE y el Código Civil. Si arrendaban la misma a un inquilino, “tan solo” quedaba sujeto a su voluntad de prorrogar el contrato inicial por tres años

Veremos en la segunda parte de este análisis como lo que estaba mal empeoró.

Notas

[1] Contagiados por sus socios o arrebatados por un voluntarismo temerario, los dirigentes del PSOE actual, con su caudillo proto fascista a la cabeza, parecen convencidos de que la realidad se someterá a sus caprichos difundiendo las consignas adecuadas.

[2] A este respecto, Rallo ofrece otros datos muy ilustrativos:  A finales del 2008 “ la deuda de las familias ascendía a 0,908 billones de euros y la de las empresas, a 1,26 billones de euros: en total, casi 2,2 billones de euros que equivalían al 195% del PIB de aquel año. A cierre de 2017, en cambio, la deuda familiar se había reducido hasta los 0,704 billones de euros y la empresarial hasta los 0,888 billones, esto es, se había reducido por debajo de los 1,6 billones de euros, equivalentes al 138% del PIB” (de 2018)

[3] Entendida en el sentido que le dio Friedrich August Hayek como un sistema de procesamiento de la información, caracterizado por un orden espontáneo que adquiere coherencia a través de las acciones independientes de un gran número de individuos, que, con un conocimiento local limitado, resultan coordinados por los precios que surgen de procesos descentralizados de competencia. Por cierto, la alicaída Constitución española de 1978 reconoce entre los derechos y libertades de los ciudadanos “la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado” (Art. 38).

[4] Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, “resucitado” por la Sentencia “interpretativa” o deconstructora del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo, que declaró inconstitucional y nulo el apartado primero de la disposición derogatoria única del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio que pretendió, sin éxito, sustituirlo. En la actualidad sigue vigente como derecho supletorio en las Comunidades Autónomas donde no se legisle, o solo parcialmente, sobre la materia.

[5] Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

[6] La terminología en la legislación autonómica puede variar, pero las ideas y conceptos se repiten y emulan.

[7] Por el ministro de Economía y Hacienda del primer gobierno socialista, Miguel Boyer Salvador, nombrado por Felipe González Márquez.