El fallo en el caso Kelo: Alejando al dominio eminente del desarrollo económico

Hace un año, el fallo de la Corte Suprema en el caso Kelo vs. New London estableció que el gobierno puede transferir por la fuerza tanto casas como comercios a desarrolladores privados para servir a un fin público. El International Economic Development Council, una organización de planificadores centrales urbanos, expresó altos elogios por el fallo Kelo, sosteniendo que “el dominio eminente resulta crítico para el crecimiento y desarrollo económico de las ciudades y pueblos de todo del país”.

Si el caso Kelo implicó una luz verde sobre el dominio eminente, muchos planificadores locales han pisado el acelerador. La ciudad de Long Beach condenó a la iglesia Filipino Baptist Fellowship a permitirle a los desarrolladores construir condominios. En Daytona Beach, la ciudad se está apoderando de tres propiedades sobre la playa para darle cabida a un complejo de tiendas minoristas, y el procurador de la ciudad afirmó que las facultades más amplias concedidas por el fallo Kelo permitieron la decisión. En Memphis, los planificadores colocaron sus retículos sobre algunas clases de propiedades ribereñas para entregárselas a desarrolladores privados. El planificador en jefe allí sostuvo que el caso Kelo “definitivamente le brinda a la ciudad más instrumentos en su caja de herramientas para lidiar con las cuestiones legales que rodean a esa propiedad”.

Por otra parte, el caso Kelo también crispó los nervios de los propietarios y de quienes defienden la propiedad, creando un poderoso efecto de contragolpe. Los sondeos de opinión tras el fallo mostraban cerca de un 98% de desaprobación con Kelo. Surgieron los movimientos locales, y los ciudadanos fueron a golpear las puertas de sus legisladores.

En California, las restricciones al dominio eminente aparecen en siete proyectos de ley legislativos, cuatro propuestas de enmienda constitucional, y al menos un referendo probablemente para los comicios de noviembre. La iniciativa «Protejamos nuestros hogares» le prohibiría a las agencias de California transferir propiedad entre partes privadas con el propósito del desarrollo económico o de un ingreso tributario. También agregaría costos para la utilización del dominio eminente, exigiéndole a los gobiernos conservar el dominio sobre las propiedades expropiadas o designarlas para un uso público legítimo. Indicando el fuerte contexto en favor de los derechos de propiedad en Sacramento, la iniciativa les exigiría incluso a los gobiernos compensar a los propietarios por las reglamentaciones medioambientales y de otro tipo que disminuyan el valor de la propiedad. Para el 15 de mayo, la iniciativa contaba con casi un millón de firmas, lo que la hace calificar para las elecciones de noviembre.

El senador por el estado de Connecticut John McKinney destacó, “muy pocos temas son tan fáciles de comprender. Mis electores han evidenciado sentimientos de indignación, sorpresa, y algunos se encuentran temerosos. Pocos hogares serán expropiados en virtud del dominio eminente, pero el hogar de cualquiera puede ser apropiado mediante el domino eminente”.

En principio, el dominio eminente puede ayudar en algunos casos, tal como cuando un propietario reclame un precio tan alto que tornaría deficitario a un proyecto que vale la pena emprender. Pero los desarrolladores son individuos astutos con mucho en juego y un largo historial de pergeñar modos de enfrentar los problemas.

Una década atrás, tres manzanas agonizantes en el corazón de la ciudad de Seattle fueron adquiridas y rediseñadas como un lujoso centro comercial sin acudir al dominio eminente. Para lograr la participación de grandes tiendas “ancla”, los inversores iniciales emplearon un impresionante abanico de contratos contingentes, canjes de tierras, y promesas de mantenimiento de las calles por parte de la ciudad. Eso logró que minoristas medianos y cadenas nacionales se interesasen en algunas de las ubicaciones claves en las esquinas, lo que pavimentó el camino para que boutiques y puestos de venta ocupasen el resto del predio. El proyecto generó alrededor de otras 100 iniciativas privadas por la cifra de 12 millones de pies cuadrados de construcción planificada entre 1998 y 2000.

La ciudad de Seattle no está sola. CityPlace en West Palm Beach. Rivercenter en San Antonio. Santana Row en San Jose. Mockingbird Station en Dallas. Estos son proyectos con los que sueñan los planificadores urbanos. Comunidades de un uso residencial y comercial combinado que permitan eclécticos comercios minoristas y vida nocturna, con efectos sobre los vecindarios que las rodean. Incluso la tierra para Disney World, un espacio más grande que la ciudad de San Francisco, fu adquirida de manera privada. El dominio eminente no resultó crítico para estos proyectos.

Con demasiada frecuencia los planificadores se vuelven ávidos de producir historias exitosas en sus propias ciudades, descuidando a las realidades económicas subyacentes. En estos casos, la institución del dominio eminente simplemente da impulso a oportunidades que de otro modo no tendrían sentido económico. Esto también tiene efectos secundarios. Malos efectos. Atrae a desarrolladores que ven al dominio eminente como una forma más barata de obtener la tierra que necesitan, especialmente cuando alguien no quiere venderla. Los desarrolladores malgastan recursos valiosos persuadiendo a los encargados de diseñar las políticas en vez de construir de una mejor manera, reduciendo los costos de la vivienda. Los reguladores progresan en sus carreras al atribuirse el mérito de la revitalización. El dominio eminente no sirve así a un interés público tanto como sí sirve a un cómodo triángulo de intereses especiales.

¿Quién puede argumentar en contra de más empleos y una sana base tributaria? Y difícilmente pueda usted culpar a los planificadores centralizados tan solo por desear hacer algo de bien. Pero incluso aplicándose el fallo recaído en el caso Kelo los mismos pueden encontrarse restringidos por las leyes estaduales que capitalizan el contexto opositor. Hasta ahora 18 estados han sancionado leyes que restringen el dominio eminente, y en otros seis una nueva legislación aguarda la firma del gobernador. Algunas de estas leyes pueden resultar ser más simbólicas que reales, siendo de suma importancia prohibir en su totalidad a las apropiaciones para el desarrollo. Precisamos leyes estaduales que quiten al dominio eminente del desarrollo económico.