La oferta monetaria y el mercado de la vivienda están unidos por la cadera

El mercado de la vivienda se encuentra siempre ligado a la política de la Reserva Federal y a la evolución de la oferta monetaria. Para entender la conexión entre los cambios en la oferta monetaria y el mercado de la vivienda, hay que comprender el mecanismo de transmisión.

El mecanismo de transmisión de la política monetaria es un proceso mediante el cual un cambio sostenido en los agregados monetarios conduce a modificaciones en los precios de los activos, la actividad económica y la inflación. Por ejemplo, cuando se ha producido un incremento significativo y sostenido de la oferta monetaria, medida ampliamente, los precios de los activos aumentarán normalmente dentro de un plazo que va de uno a nueve meses, la actividad económica se incrementará en un plazo de seis a dieciocho meses y el nivel de precios subirá en un plazo de doce a veinticuatro meses.

Este mecanismo, que está basado en la teoría cuantitativa del dinero, fue evidente tras las inyecciones monetarias coincidentes con el inicio de la pandemia de Covid-19. Estas inyecciones comenzaron en febrero de 2020 y más tarde totalizarían un incremento del 41% en la oferta monetaria, medida por el M2, en marzo de 2022. En los nueve meses siguientes a febrero de 2020, los precios de los activos se dispararon — el S&P 500 subió un 67,9% desde su mínimo de marzo de 2020. Los precios de la vivienda, otra clase de activos importante, subieron un 8,9% en los nueve meses siguientes a febrero de 2020. El mecanismo de transmisión también es válido para la actividad económica. El desempleo cayó 3,2 puntos porcentuales entre septiembre de 2020 y septiembre de 2021, y la tasa de crecimiento anualizada del PIB alcanzó el 7% en el cuarto trimestre de 2021. Por último, experimentamos una rápida aceleración de la inflación durante los doce a veinticuatro meses siguientes a la oleada monetaria inicial: En julio de 2022, la tasa de inflación alcanzó su nivel más alto en 40 años, el 9,1% anual.

El mecanismo de transmisión funciona a la baja del mismo modo que funciona al alza. Tal como los incrementos excesivos de la oferta monetaria general provocan que aumenten los precios de los activos, la actividad económica y el nivel de precios, las disminuciones excesivas generan lo contrario.

Desgraciadamente para los estadounidenses, la Reserva Federal, con su mala gestión de la oferta monetaria, los ha azotado. Primero, disparó la oferta monetaria, y ahora, bajo su régimen de ajuste cuantitativo, ha permitido que la oferta monetaria, medida por el M2, se contraiga en un 1,5% acumulado desde marzo. No ha habido una contracción como ésta desde la Segunda Guerra Mundial. Antes de la Segunda Guerra Mundial, las únicas contracciones sostenidas notables de la oferta monetaria se produjeron en 1929-1932 y 1937. Y como cualquier estudiante de historia sabe, esas contracciones de la oferta monetaria fueron seguidas por la Gran Depresión y la Recesión de 1937-1938.

Echemos un vistazo a cómo ha reaccionado el mercado de la vivienda a las fluctuaciones de la oferta monetaria por parte de la Reserva Federal. Las cifras son asombrosas. Según la Fed de San Luis, el precio promedio de la vivienda en los Estados Unidos pasó de 374.500 dólares en el segundo trimestre de 2020 a 525.000 dólares en el segundo trimestre de 2022, un incremento del 40%. Contrariamente a las afirmaciones del presidente de la Fed, Jerome Powell, este aumento no representó una «burbuja» inmobiliaria. Fue precisamente lo que cualquier persona con conocimientos de la teoría cuantitativa del dinero habría predicho.

Ahora, veamos los efectos del endurecimiento cuantitativo de la Fed. En 2020, durante la fase monetaria ultra laxa de la Fed, la tasa de interés promedio de las hipotecas conformes fijas a 30 años era del 3,11%. Para un precio promedio de la vivienda de 374.000 dólares con un 20 por ciento de anticipo, el importe de la hipoteca era de 299.200 dólares. Eso daba como resultado un pago mensual de 1.599 dólares. En noviembre, bajo el régimen de endurecimiento cuantitativo de la Reserva Federal, la tasa de interés promedio de las hipotecas conformes fijas a 30 años alcanzó el 7,2 por ciento. Para un precio medio de la vivienda de 525.000 dólares con un 20 por ciento de adelanto, el monto total de la hipoteca sería de 420.000 dólares, lo que supondría un pago mensual de 2.851 dólares. En resumen, la cuota hipotecaria promedio de una vivienda de precio medio se incrementó un asombroso 78% en apenas dos años.

No debería sorprendernos que la construcción de viviendas haya descendido un 21% desde el máximo alcanzado en abril de 2022. En esa misma línea, las ventas de viviendas existentes han caído durante nueve meses consecutivos. Sabemos, dado el excesivo endurecimiento de la Reserva Federal y la actual contracción de la oferta monetaria, que probablemente ya se esté horneando el pastel de una recesión y que ésta aparecerá en 2023. De hecho, eso es exactamente lo que el mercado de la vivienda, una de las mejores señales de alerta temprana de un desplome inminente, nos está diciendo.

Traducido por Gabriel Gasave