Las Zonas de Inclusión encarecen el costo de las viviendas

Los informes que sostienen que las zonas de inclusión proporcionarán viviendas más económicas en California están seriamente equivocados. Las zonas de inclusión procuran abaratar las viviendas aplicando controles de precios sobre un porcentaje de las nuevas unidades edificadas. Pese a su popularidad, las disposiciones sobre la vivienda económica producen pocas unidades de bajo precio, restringen la oferta de nuevos hogares, y en realidad tornan a las viviendas menos asequibles.

Los partidarios de la zonificación de inclusión a menudo miden su “éxito” por el numero de jurisdicciones que poseen una ordenanza al respecto. El número de ciudades de California con disposiciones sobre la vivienda económica se ha expandido desde ninguna en 1972 hasta 116 en la actualidad. Pero para medir el éxito debemos observar si las viviendas son realmente más asequibles, no simplemente si las ordenanzas son adoptadas.

Bajo la mayoría de las ordenanzas inclusivas, los constructores deben venderles entre el 10 y el 25 por ciento de las unidades a los grupos familiares de ingresos muy bajos, bajos o moderados. El resultado más obvio es que las ganancias de la construcción declinan. Llevamos a cabo un estudio y encontramos que en una ciudad mediana en el Área de la Bahía de San Francisco, los constructores deben privarse de $345.000 en ingresos por cada unidad por debajo del precio de mercado. En un cuarto de las jurisdicciones los constructores deben privarse de más de $500.000 en concepto de ingresos por cada unidad cotizada por debajo de lo que lo hace el mercado. Los gobiernos no pagan por el costo de producir las unidades sujetas a precios controlados, de modo tal que las zonas de inclusión operan en la práctica como un impuesto sobre los constructores. El tamaño del tributo inclusivo es más que sustancial.

Desafortunadamente, los constructores no aceptan los menores beneficios inmutablemente. Edifican menos viviendas y elevan los precios sobre las restantes casas cotizadas conforme el mercado. El costo de las viviendas económicas es así prorrateado entre las demás unidades con precios de mercado. Eso torna menos asequibles todas las viviendas. En la ciudad promedio del Área de la Bahía, la zonificación inclusiva impone un gravamen efectivo sobre cada vivienda a precio de mercado de $44.000. En ciudades tales como Cupertino, Los Altos, Palo Alto, Portola Valley, y Tiburón, estimamos que la zonificación inclusiva le adiciona más de $100.000 al precio de cada nueva vivienda.

Las zonas de inclusión también provocan que menos hogares sean construidos. En las 45 jurisdicciones del Área de la Bahía que aprobaron la zonificación inclusiva entre 1973 y 2001, al año siguiente a la adopción del sistema las nuevas construcciones disminuyeron en promedio un 31 por ciento. Durante períodos más largos los resultados son similares. Para las 33 ciudades con información disponible, en los 7 años posteriores a la adopción de las zonas inclusivas, fueron generados 10.662 hogares menos que en los 7 años previos a la entrada en vigencia de las ordenanzas.

Las zonas de inclusión fallan también en producir un número significativo de unidades económicas. En toda el Área de la Bahía durante más de 30 años, la zonificación inclusiva ha procurado solamente 6.836 unidades con precios inferiores a los del mercado. La disminución en la construcción de viviendas debido a la zonificación inclusiva supera por lejos al “incremento” del número de hogares con precios controlados. La ciudad promedio ha producido menos de 15 unidades económicas por año desde la sanción de una ordenanza de inclusión. El comparar a los resultados de la zonificación inclusiva con las necesidades de viviendas económicas proyectadas por la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía, vuelve al fracaso de la zonificación inclusiva inequívoco. Si las zonas de inclusión continúan a su ritmo actual, le insumirá 100 años a la zonificación inclusiva atender la actual necesidad de la región equivalente a 5 años de viviendas.

La intención de las zonas de inclusión es la de volver a las viviendas más económicas. La zonificación inclusiva produce el efecto contrario. Menos hogares son construidos y los precios son más altos para la vasta mayoría de los compradores de viviendas.

La zonificación inclusiva sigue siendo tan popular como una fachada que hace que las ciudades luzcan como que están favoreciendo a las viviendas económicas. Pero para aquellos partidarios del sistema que realmente se preocupan por ayudar a las familias de ingresos bajos, la lección que ofrece el Área de la Bahía es clara. Los controles de precios son quizás la peor manera de alentar las viviendas económicas.

Traducido por Gabriel Gasave