Venezuela: Regular alquileres vía lucha de clases

El Universal

Con un régimen legal dirigido a doblegar la fuerza política de los
sectores medios, el Gobierno impone normas para fijar alquileres y
precios de ventas de viviendas. El método político clásico comunista
traído en la norma de la Ley de Arrendamiento es la lucha de clases,
de quienes teniendo vivienda lograda con trabajo y ahorro, son
enfrentados por quienes no la tienen, pero si tienen la mano de un
gobierno dispuesto a empobrecer a los que la tienen.

Las normas crean mecanismos para depredar el rendimiento de un activo,
la vivienda, regulando el canon de arrendamiento por debajo del
rendimiento del capital, así como prefijar precios de las viviendas. Esa
norma se expresa en una "formula mágica" que convierte el precio de
reposición de la vivienda en la base para el calculo del canon de
arrendamiento, es claro que el objetivo de la regulación, aunque no
explicito, es el precio actual y de reposición, y fijarlo por debajo del
precio de mercado, lo que finalmente determina el rendimiento de ese
capital, léase, el canon de arrendamiento. En consecuencia el canon de
arrendamiento es menor que el rendimiento del capital. EL mecanismo de
expropiación ocurre vía precios.

Ese esquema depredador funciona así.  En primer lugar se determinan los
parámetros que afectan el precio actual y el de reposición: sísmicos,
depreciación por uso y ubicación geográfica. Esos parámetros son
predeterminados por el MVH bajo consideraciones no-económicas, ajenas a
la realidad de un mercado depredado por los mecanismos de formación de
precios dado los controles de precios, además por la carencia de un
marco jurídico que proteja los derechos de propiedad. De hecho la norma
de alquiler depreda esos derechos. Veamos un ejemplo, el parámetro que
marca la ubicación geográfica. Aunque la norma establece diferencia
entre áreas, Caracas de Los Andes, etc., no se considera valor económico
las diferencias dentro de una región determinada.

Así, una vivienda construida en el casco de Catia, con un precio de
mercado muy diferente a otra en Chacao, digamos, podría ser alquiladas
por el mismo canon, en este caso, la de Chacao por el precio de Catia.
La norma no pondera esa diferencia por ubicación eliminando los
diferenciales de precios entre áreas que compiten con diferentes niveles
en calidad de vida. Se elimina el mercado que conformar derechos de
propiedad en base a la inversión en capital y crédito para adquirir una
vivienda como activo inmobiliario.

Al considerarse similar en términos de precio o valor o costo de
construcción del metro cuadrado, más allá de la incidencia urbanística,
en la definición de precio de venta y reposición pasaron un rasero sobre
el de reposición menor al precio de mercado; así, los precios de
mercado de la zonas mas "baratas" descapitalizan y depredan el ahorro
inmobiliario invertido zonas de mayor poder adquisitivo de mercado mas
exigente, en urbanismo y calidad de vida, el objetivo del MVH es
hacernos iguales al costo de la pobreza de los sectores medios. Así se
proyecta el canon representando una ganancia 3%-5% dependiendo del
cuantas viviendas un dueño tenga en alquiler. La norma incorpora un
mecanismo de socialización de la vivienda similar al de Cuba, allí bajo
la violencia de los fusiles, acá bajo la violencia de la ley
anticonstitucional.

Es evidente que esa la renta tampoco cubre la inflación, con lo cual el
capital del dueño de la vivienda será depredado por la inflación, al
mismo tiempo que tampoco recoge la percepción del mercado de quienes
demandan viviendas para alquilarlas; el costo de oportunidad para el
dueño es muy elevado, al no poder recuperar el capital para adquirir
eventualmente una vivienda similar. Las normas "cuantifican el costo
por la intervención del gobierno –Ley de Arrendamiento- un costo de que
mutila derechos de propiedad al depredar el capital invertido, un
esquema legal que funciona a expensas de los derechos de propiedad sobre
la vivienda en alquiler, transfiriendo el capital a quien el Gobierno
determina como su inquilino, convertido de cliente-comisario de la
revolución a eventual "socio" del dueño de la vivienda.

Las consecuencias socioeconómicas de la regulación por fijar alquiler y
precios, son conocidas; el ya conocido empobrecimiento inmobiliario de
áreas urbanizadas, donde la reposición del capital no pagará costos de
construcción estimados a precios reales. El empobrecimiento de esos
propietarios se transmite como costo social, en baja calidad de vida,
inseguridad, depauperación urbanística, y pérdida de ese activo
inmobiliario. Bello Monte, El Valle, cascos urbanos, casco de Catia,
muestran como ocurre ese empobrecimiento y deterioro de calidad de vida,
por surgimiento de la marginalidad con sus lacras socioeconómicas,
pagando renta que no cubre el costo de mantenimiento de esos centros
urbanos. La Ley de Arrendamiento se convierte en un manual para la
cultura de la pobreza; la vivienda convertida en la tragedia de los
comunes por fuerza de una ley y un régimen de fuerza de liquidación de
los derechos de propiedad.

El autor es PhD en Economía.

www.alexanderguerrero.com