Argentina: Precios y otros enigmas para 2013

La Nación

En economía, los precios de los bienes y servicios
suelen cambiar por diferentes motivos, algunas veces por razones propias
del comportamiento del mercado y otras veces por intervenciones del
Estado. Ejemplo, el precio de la energía en la Argentina es barato. ¿Es
porque aumentó la oferta de energía en base a inversiones o porque el
Estado mantiene artificialmente bajos los precios? Si la respuesta
correcta es la segunda, en el momento de tomar una decisión de
inversión, uno siempre tiene que preguntarse si el precio del bien que
comprará es el reflejo del comportamiento del mercado y relativamente
estable en el tiempo, o si está afectado por medidas económicas del
Gobierno que pueden estar distorsionando los precios.

Mi visión es que tanto la construcción como la
actividad inmobiliaria se vieron beneficiadas por causas macroeconómicas
que llevaron a un aumento del precio del metro cuadrado construido de
2002 a la fecha. Una primera razón fue el corralito y luego el corralón
de 2001 y 2002, que llevaron a la compra de inmuebles como una de las
pocas opciones al retiro de depósitos de aquellos años.

Luego la devaluación hizo bajar fuertemente el costo en
dólares de la construcción, lo cual llevó a un incremento de la
actividad. El precio bajo en dólares y la desconfianza de la gente en el
sistema financiero luego de la crisis hicieron que los ladrillos fueran
vistos como cajas de seguridad. El fuerte de la actividad inmobiliaria
estuvo más en la inversión que en la compra de propiedades para ir a
vivir fruto de créditos hipotecarios.

Mirando hacia el futuro, la pregunta que conviene
formularse es la siguiente: ¿siguen existiendo las mismas condiciones
macroeconómicas que elevaron el precio de la propiedad en dólares a
niveles récord?

En primer lugar, el tipo de cambio real oficial se
encuentra en niveles muy cercanos a los de 2001, por lo tanto si uno
toma como referencia ese tipo de cambio, el dólar vuelve a estar barato.
Pero la referencia por tomar es el dólar marginal. Y ahí sí que tenemos
una diferencia significativa. Con un dólar blue en $ 6,50 me parece que
el precio del metro cuadrado en dólares no debería ser el mismo que con
un dólar a $ 4,5. Es más, ese dólar a $ 4,5 no está disponible en el
mercado.

Por otro lado, el costo de la construcción en pesos
crece más rápido que el tipo de cambio, lo cual hace que el costo de la
construcción en dólares crezca más rápido. Pregunta, ¿convalidará el
mercado precios en dólares que cubran el costo de la construcción en
dólares cada vez mayores? ¿Cuál es la rentabilidad que deja la inversión
en ladrillos, la liquidez de la inversión y los costos de oportunidad?

Mi impresión es que 2013 será un año de alta tasa de
inflación y el precio del metro cuadrado en dólares dependerá del tipo
de cambio marginal, el cual debería subir y, por lo tanto, el precio del
metro cuadrado en dólares debería bajar. Obviamente que no sé el
cuándo, pero sí sé que cualquier manual de economía muestra que tenemos
distorsiones de precios relativos en la economía, entre ellos el tipo de
cambio y la tasa de interés real negativa, que son insostenibles en el
largo plazo e impactan en el mercado inmobiliario.